屋上防水は、直射日光による紫外線・風雨・雪など、過酷な自然環境に常にさらされています。そのため、防水層の寿命は、建物の躯体に比較して短く、建物の寿命以内に幾度かの防水層の改修を必要とします。

防水層のあるところは、壁面と異なり、その床面に水が溜まるようになっています。実際、溜まった水は、ドレン（排水口）により外へ出されるものの、水の通り道になる部分では、漏水の危険性が高いといえます。その漏水を防ぐために防水層が存在するのですが、年数の経過とともに防水層は劣化します。それにより、室内やベランダ・廊下の天井に漏水を引き起こす可能性があるため、定期的なメンテナンスが必要なのです。

漏水がすでに発生している場合には、改修工事に先立って、漏水の原因調査が必要です。
天井からの漏水、押し入れやクローゼットの漏水は、必ずしも屋上防水の問題ばかりではありません。

漏水問題の約半数以上は、壁面 やパラペット（建物の屋上の外周に設けられた低い壁、胸壁。墜落防止と防水処理の役割を果たしている）のシーリングが原因です。したがって、まずは、天井等からの漏水を屋上防水の問題であると決めつけずに、水の進入経路とその原因調査が重要です。原因が容易に特定できないことも多くあり、防水専門工事店へ防水診断や調査依頼をすることをお勧めします。